住宅ローン計算

このツールは「住宅ローンを実際に組んだら、月々いくら払い、13年でいくら税金が戻り、結局いくらの家を買えるのか」を1ページで計算するためのものです。借入額・金利・返済期間・頭金（任意）・年収・年齢・家族構成・住宅種別（認定住宅／ZEH水準省エネ／省エネ基準適合／その他の住宅）を入力すると、月々返済額（元利均等）、総返済額、住宅ローン控除13年間の累計額、控除後の実質負担額、年収から見た借入可能額、フラット35vs変動金利の比較、繰り上げ返済の効果まで一気に出力します。月々返済額の計算式は元利均等の標準式（月利×借入残高×(1+月利)^期間月数÷((1+月利)^期間月数−1)）で、住宅ローン控除は各年末残高に0.7%を掛けて住宅種別ごとの年間控除限度額でキャップした金額を13年分積み上げます。

住宅ローン控除は令和4年税制改正で控除率1.0%→0.7%に下がり、控除期間も10年→13年（新築・認定住宅等）に延長されました。借入から13年間、毎年末のローン残高×0.7%が所得税（足りなければ住民税）から差し引かれます。控除限度額（年間最大控除額）は住宅種別と居住開始年と「特例対象個人」かどうかで決まります。令和6・7年居住の場合、認定住宅は年31.5万円（特例対象個人は35万円）、ZEH水準省エネ住宅は年24.5万円（同31.5万円）、省エネ基準適合住宅は年21万円（同28万円）、省エネ性能のない「その他の住宅」は控除なし。特例対象個人とは、（A）40歳未満で配偶者あり、（B）40歳以上で40歳未満の配偶者あり、（C）19歳未満の扶養親族あり、のいずれかに該当する個人で、子育て世帯・若者夫婦世帯の住宅取得を後押しする仕組みです。

借入可能額の逆算は「年収倍率8倍」と「返済比率35%」の2つの基準のうち厳しい方（小さい方）を採用します。年収倍率8倍は近年の都市部の実勢値で、銀行が審査の初期段階で見ている目安。返済比率35%は、年間返済額が年収の35%以内に収まることを求める銀行の審査基準で、フラット35もこの基準（年収400万円未満は30%、400万円以上は35%）を使っています。例えば年収500万円なら、年収倍率では4,000万円まで、返済比率では月々返済額14.6万円までしか組めないので、金利1.5%・35年なら借入可能額は月々返済から逆算した約4,760万円ですが、年収倍率の上限4,000万円のほうが厳しいため4,000万円が答えになります。これは「審査が通る上限」であって「無理なく払える金額」とは別物で、実際には返済比率25%程度（年収500万なら月10.4万）に抑えるのが家計安全の目安です。

繰り上げ返済の比較は「期間短縮型」と「返済額軽減型」を同じ繰り上げ額で並べて出します。期間短縮型は毎月返済額を変えずに完済時期を早めるため、その分の利息が丸ごと消える＝総利息軽減効果が大きい。返済額軽減型は完済時期を変えずに毎月返済を下げるため、月々の家計負担が即座に楽になる代わりに利息軽減効果は控えめ。フラット35vs変動金利の比較は、同じ借入額・期間で全期間固定3.21%（住宅金融支援機構2026年6月最頻値）と変動金利1.0%（みずほ・三井住友・三菱UFJの2026年6月代表値）の月々返済額・総返済額を並べて、35年で総額がどれだけ違うかを可視化します。変動金利は将来の利上げで返済額が増えるリスクがあるため、現在の差額だけで判断せず、変動が1〜2%上がっても払えるかを別途試算するのがおすすめです。