住宅ローン銀行比較
メガバンク3行・ネット銀行5行・フラット35（住宅金融支援機構）を横断比較。月々返済額・総返済額・利息合計、繰上げ返済の効果、住宅ローン控除（13年合計）まで1ページで計算します。
住宅ローン試算
月々返済額
97,905円
変動金利・元利均等
総返済額
41,120,270円
4,112万円
利息合計
6,120,270円
612万円
繰上げ返済の効果
13ヶ月短縮／ 利息削減 272,770円
繰上額0・タイミング0なら繰上なし
住宅ローン控除（13年合計の節税額）
2,705,614円
控除率0.7%・上限5,000万円
主要銀行 住宅ローン金利比較（2026年6月時点・目安）
| 銀行 | 変動金利 | 10年固定 | フラット35 | 補足 |
|---|---|---|---|---|
| 三菱UFJ銀行 | 0.945% | 3.27% | — | メガバンク最低水準。Web完結で来店不要。 |
| 三井住友銀行 | 1.175%〜1.275% | 3.50% | — | 保証料が必要。長期固定タイプは別建て。 |
| みずほ銀行 | 0.775%〜1.025% | 3.25% | — | 条件次第で0.775%適用可（最大引下げ）。 |
| りそな銀行 | 0.95% | 3.745% | — | 団信オプション豊富。AI事前審査あり。 |
| auじぶん銀行 | 0.975% | ー | — | ネット銀行・5年ルール125%ルールあり。 |
| 住信SBIネット銀行 | 0.298%〜（要件次第） | ー | — | 全疾病保障付帯。実質金利水準の最低クラス。 |
| PayPay銀行 | 0.98% | ー | — | ネット銀行。電子契約。連帯保証人不要。 |
| フラット35（住宅金融支援機構） | — | — | 3.210% | 21〜35年・融資率9割以下・新機構団信付きの最頻値（2026年6月）。 |
※2026年6月の各行公式・住宅金融支援機構公式（フラット35）等を参照した目安です。実際の適用金利は審査・引下げ条件で変動するため、最新値は各行公式でご確認ください。
住宅ローン控除（2026年・国税庁）
| 住宅区分 | 借入限度額 | 年間最大控除 | 13年合計（最大） |
|---|---|---|---|
| 認定長期優良住宅・低炭素住宅（子育て・若者夫婦世帯） | 5,000万円 | 350,000円 | 4,550,000円 |
| ZEH水準省エネ住宅（子育て・若者夫婦世帯） | 4,500万円 | 315,000円 | 4,095,000円 |
| その他の一般住宅（2024年以降の新築） | 2,000万円 | 140,000円 | 1,820,000円 |
※控除率0.7%・控除期間13年（新築）。実際の控除額は年末ローン残高で決まるため、初年度から徐々に減ります。所得税で控除しきれない分は住民税からも一定額まで控除されます。
試算履歴（最大10件・端末内保存）
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使い方と仕組み
このツールは「住宅ローンをこの銀行・この金利で組んだら、月々いくら？総額は？繰上げで何ヶ月短縮できる？控除でいくら戻る？」を1ページで試算するためのものです。借入額・返済期間・年利・金利タイプ（変動／10年固定／フラット35）・繰上げ返済額・繰上げタイミング・住宅区分を入れると、月々返済額・総返済額・利息合計に加えて、繰上げ返済の短縮月数と利息削減額、住宅ローン控除（13年合計の節税額）を表示します。計算は元利均等返済の標準式（月利×借入残高×(1+月利)^期間月数÷((1+月利)^期間月数−1)）で、繰上げは指定の年目に元金一括投入したシミュレーションで残期間を再計算します。
メガバンク3行（三菱UFJ・三井住友・みずほ）の変動金利は2026年6月時点で0.945〜1.275%程度。一方ネット銀行5行（auじぶん・住信SBI・楽天・PayPay・ソニー）は0.298〜0.98%程度と、メガバンクより最大0.5ポイント以上低い水準。フラット35は全期間固定で2026年6月の最頻金利が年3.210%（21〜35年・融資率9割以下・新機構団信付き）。低い変動金利は将来の金利上昇リスクを負う一方、フラット35は完済まで金利が変わらず家計設計が立てやすい代わりに、出発点の金利が変動より2ポイント以上高めです。本ツールで「変動0.945%・35年・4,500万円」と「フラット35・3.21%・35年・4,500万円」を試算すれば、総返済額で約1,800万円以上の差が出る計算になります（ただし変動は今後の金利上昇で増える可能性あり）。
繰上げ返済は「期間短縮型」を想定。早い時期（5年目・10年目）にまとまった金額を返すほど、その後ずっと利息計算の元になる残高が減るため、利息削減効果が大きくなります。たとえば「3,500万円・35年・0.945%」の5年目に100万円繰上げ返済すると、約13ヶ月返済期間が短縮され、利息も10万円以上削減できる試算になります。10年目だと短縮効果は約11ヶ月、利息削減は約7万円と小さくなります。本ツールの「繰上げ返済の効果」で繰上額0と100万円を切り替えて、自分のケースで本当に得かを確認してください。
住宅ローン控除（住宅借入金等特別控除）は、年末ローン残高の0.7%を所得税から最大13年間控除する制度（2024年以降の新築入居）。控除を受けられる借入限度額は住宅区分によって異なり、認定長期優良住宅・低炭素住宅で5,000万円（子育て世帯・若者夫婦世帯）、ZEH水準省エネ住宅で4,500万円、その他の一般住宅で2,000万円。本ツールでは住宅区分を選ぶと、年末残高から控除上限を考慮した13年合計の節税額を試算します。たとえば認定長期優良住宅で4,500万円借入なら、初年度は約31.5万円戻り、13年合計で約340〜400万円の節税効果になる試算（年末残高が毎年減るため徐々に減少）。所得税で控除しきれない分は住民税からも一定額まで控除されます。
こんなときに便利
マイホーム検討の最初のステップ「月々いくら？」を3分で見える化
戸建てやマンションの広告を見て「自分なら月いくらまで払える？」を確かめる段階で使えます。借入額の目安と年利だけ入れれば、月々返済額が即座に出るので、家計の月収との比率（25%以内が安全とされる）で物件価格の上限を逆算できます。
「変動かフラット35か」の二者択一を総返済額で見極める
変動金利は今は安いが将来上がるリスクあり、フラット35は固定で安心だが出発点が高い、という究極の選択。本ツールの「金利タイプ」を切り替えて、同じ借入額・期間で総額がどれだけ違うかを実数で確認してから決められます。
ボーナスや退職金で繰上げ返済する意味があるか確かめる
「100万円繰上げ返済しても結局◯ヶ月しか短くならないなら、貯金や運用に回した方が良いのでは？」という疑問に、具体的な短縮月数・利息削減額で答えが出せます。繰上げタイミング（早い年・遅い年）で効果が違うことも確認できます。
住宅ローン控除の13年合計を「いくら戻るか」で計算したい
長期優良住宅やZEH水準で建てると控除上限が上がります。借入額×0.7%×13年が単純計算ですが、年末残高は毎年減るので実際の節税額はもっと少なくなります。本ツールでは残高減少を考慮した13年合計を出します。
よくある質問
Q. 2026年6月の住宅ローン金利の根拠は？
A. 住宅金融支援機構公式（フラット35最頻金利3.210%）、各銀行公式サイト、ダイヤモンド不動産研究所・モゲチェック等の住宅ローン比較サイト（2026年6月1日時点の集計）を参照しています。実際の適用金利は審査・引下げ条件で変動するため、最終確認は各銀行公式でお願いします。
Q. 変動金利とフラット35、結局どちらが得？
A. 「将来の金利動向次第」で完全な正解はありません。本ツールで両方を試算し、変動金利が出発点で月々4万円安くても35年で約1,800万円差が出るケースもあるので、「変動でその差額を貯金や繰上げに回せるか」「家計に金利上昇耐性があるか」で判断します。一般論として、共働きで返済余力に余裕があれば変動、収入が安定した1馬力でリスクを取りたくなければフラット35がよく選ばれます。
Q. 繰上げ返済は本当に得ですか？
A. 残高にかかる利息を減らす効果は確実にありますが、現在の超低金利下では「繰上げよりNISAなどで運用した方がトクでは？」という議論があります。本ツールで「100万円繰上げで何万円利息削減できるか」を確認し、それが運用利回りで何年で達成できるかと比べてみてください。なお住宅ローン控除を受けている期間（13年）は、繰上げで残高を減らすと控除額も減るため、控除終了後の繰上げが定石です。
Q. 「住宅区分」の長期優良住宅・ZEH水準・一般住宅の違いは？
A. 認定長期優良住宅・低炭素住宅は所管行政庁の認定を受けた高品質住宅で、住宅ローン控除の借入限度額が最大5,000万円（子育て・若者夫婦世帯）。ZEH水準省エネ住宅は省エネルギー基準を満たした住宅で4,500万円。それ以外の一般住宅は2,000万円。建物自体のコストは長期優良 ＞ ZEH ＞ 一般の順に高くなりますが、税優遇と将来の維持コストで長期回収できる場合があります。
Q. 5年ルール・125%ルールとは？
A. 変動金利型でよくある仕組みで、金利が変わっても5年間は月々返済額が変わらない（5年ルール）、5年後の見直しでも前回返済額の125%までしか上がらない（125%ルール）というもの。家計のショック軽減になりますが、上限を超えた分は元金が減らないだけで、利息は積み上がります。auじぶん銀行・住信SBIネット銀行はこのルール採用。SBI新生銀行・PayPay銀行などは不採用。本ツールではこのルールは加味せず、純粋な元利均等で計算しています。
Q. ペアローン・連帯債務・連帯保証の違いは？
A. ペアローン＝夫婦それぞれが別契約で住宅ローンを組む（団信も2人分・控除も2人分）／連帯債務＝1本のローンを2人で返す（フラット35の代表的な組み方・控除は2人分）／連帯保証＝1人が借りて配偶者が保証する（控除は1人分）。最近は共働き世帯のペアローンが増えていますが、離婚時の処理が複雑になるリスクもあります。本ツールは1人分の試算想定です。
Q. 物件価格と借入額の関係は？
A. 一般に頭金は物件価格の1〜2割が推奨されます。フラット35は融資率9割以下（頭金1割）で最頻金利、9割超えだと金利が0.26%程度上がります。本ツールの「借入額」は頭金を引いた後の額を入れてください。たとえば物件5,000万円・頭金500万円なら借入額4,500万円。諸費用（登記費用・仲介手数料・火災保険・保証料など物件価格の5〜10%）は別途現金で用意する想定です。
Q. 関連ツールは？
A. 教育ローン計算（公庫×銀行×JASSO比較）、住宅ローン（汎用）、ローン計算（汎用）、手取り計算（年収から返済余力を見る）と組み合わせて、人生全体のお金の流れを設計できます。下の「関連する手軽屋ツール」からどうぞ。
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