繰上返済と借換のタイミング｜期間短縮型と返済額軽減型の損益

公開日: 2026-06-15

住宅ローンの繰上返済には「期間短縮型」（返済期間を短縮し総利息を最大軽減）と「返済額軽減型」（月額返済を減らし家計負担を軽減）の2タイプがあります。借換は金利差0.5%以上・残期間10年以上・残債500万円以上で諸費用30〜80万円を回収可能。本記事では実額シミュレーションで損益分岐を解説します。

出典（一次情報）

1. 期間短縮型と返済額軽減型の違い

繰上返済は元金を一括返済し、その後の利息計算をスキップする方法。期間短縮型は完済日が早まり総利息が最大軽減、返済額軽減型は月額返済が下がり家計に余裕が生まれます。

家計に余裕があるなら期間短縮型が圧倒的有利。住宅ローン控除期間中（13年or10年）は控除減少を考慮し、返済額軽減型 or 控除期間終了後の繰上返済が定石です。

残高2,500万円・残期間25年・金利1.0%のローンに100万円繰上返済した場合の節約利息：

金利が高いほど繰上返済の効果は大きくなります。フラット35（1.8〜2.0%）や金利上昇後の変動を返済中の人は、住宅ローン控除期間終了後の積極的な繰上返済が総返済額を大幅圧縮します。逆に金利0.4%の変動でNISA投資年利4%が期待できるなら、繰上返済より投資優先の判断もあり得ます。

借換は現在のローンを別の金融機関の低金利ローンで完済し直す手法。諸費用30〜80万円かかるため、回収可能な損益分岐の見極めが重要です：

例：残債2,000万円・残期間20年・金利1.5%→0.7%への借換シミュ。月額返済 96,509→103,562円（諸費用込み）→ 20年で総利息約280万円軽減＋諸費用60万円差し引いて220万円トータルメリット。3つの条件を満たせば借換は手堅い選択です。

借換後も住宅ローン控除を継続するための要件と、団信切替時の注意点：

団信が新規加入扱いになる点は要注意。住宅ローン残債の死亡保障代わりになる団信が借換で外れると、別途生命保険で補填が必要。健康な40〜50代は借換タイミングが最後のチャンスとも言えます。

Q. 繰上返済と住宅ローン控除どちらが得？

控除期間中（13年or10年）は年末残高×0.7%の控除減少を考慮。残高1,000万円なら年7万円控除減少 vs 期間短縮型の利息軽減を比較し、利息軽減が控除減少を上回るなら繰上返済優先。控除期間終了後は迷わず期間短縮型がベター。

Q. 借換で残期間を延長できる？

残期間内であれば借換時に再設定可能（例：残20年→新規25年）。月額返済を抑えて家計余裕を増やせますが、総利息は増加。完済時年齢の上限（80歳or85歳など）に注意。

Q. 繰上返済で団信は減額される？

繰上返済後は団信の保障額もローン残高に応じて自動減額。死亡時保障を維持したい場合は、繰上返済額相当の生命保険加入で補填するのが定石です。