住宅ローン控除の活用法｜13年/10年・所得制限・床面積要件
公開日: 2026-06-15
住宅ローン控除（住宅借入金等特別控除）は年末ローン残高の0.7%を最大13年間所得税・住民税から差し引く制度。認定長期優良住宅で借入5,000万円なら初年35万円、13年間で最大455万円の節税効果があります。本記事では2024〜2027年入居の最新ルール、所得制限2,000万円、床面積要件、申告手続まで国税庁公表情報を基に解説します。
出典（一次情報）
- 国税庁タックスアンサーNo.1213「認定住宅の新築等をした場合（住宅借入金等特別控除）」
- 国税庁No.1211-1「住宅の新築等をし、令和4年以降に居住の用に供した場合」
- 国土交通省「住宅ローン減税の借入限度額」（住宅区分別表）
- 租税特別措置法第41条（住宅借入金等を有する場合の所得税額の特別控除）
1. 控除率0.7%と借入限度額（住宅区分別）
現行制度（2024〜2027年入居）の控除率は年末ローン残高の0.7%。借入限度額は住宅区分により異なり、新築は4区分、中古は2区分に分かれます。新築入居時の借入限度額：
- 認定長期優良住宅・認定低炭素住宅：5,000万円（年最大35万円控除）
- ZEH水準省エネ住宅：4,500万円（年最大31.5万円控除）
- 省エネ基準適合住宅：4,000万円（年最大28万円控除）
- その他の新築住宅：3,000万円（2024年入居以降は省エネ基準必須・対象外多数）
中古住宅の借入限度額は認定住宅3,000万円・その他2,000万円。子育て世帯（19歳未満の子or夫婦どちらか40歳未満）への借入限度額上乗せ特例も2024年入居まで適用がありました。最新の年度別変更内容は必ず国税庁HPで確認しましょう。
2. 控除期間13年/10年と所得制限
控除期間は住宅種別と新築・中古で異なります：
- 新築・認定住宅・ZEH・省エネ住宅：控除期間13年
- 新築・その他：控除期間10年（2024年入居以降は実質対象外）
- 中古住宅（認定・その他）：控除期間10年
- 所得制限：合計所得金額2,000万円以下（給与年収換算 約2,195万円以下）
- 例外：床面積40〜50㎡の特例特別住宅は所得1,000万円以下に制限強化
高所得者の場合、入居年に所得が2,000万円を超えるとその年は控除を受けられません（翌年以降に所得が下がれば再開可）。住民税からの控除は所得税からの控除しきれない分（年9.75万円が上限）が翌年住民税から差し引かれる仕組みです。
3. 床面積・借入要件・住宅要件
控除を受けるための床面積・借入要件は厳密です。注意点：
- 床面積50㎡以上（登記簿面積・原則）
- 特例特別床面積40〜50㎡：合計所得1,000万円以下の年のみ控除対象
- 居住用50%以上：店舗併用は居住部分の按分計算
- 借入期間10年以上の分割返済（一括返済不可）
- 勤務先からの借入：無利子or年0.2%未満は控除対象外
- 親族・知人からの借入：対象外（金融機関からの借入のみ）
中古住宅は1982年1月1日以降の建築（新耐震基準）が要件。古い物件は耐震基準適合証明書・既存住宅売買瑕疵保険のいずれかが必要です。マンションの登記簿面積は内法（うちのり）で表記され、パンフレットの壁芯面積より約10%小さい点に注意。
詳細試算: 住宅ローン控除シミュレーター
4. 確定申告と年末調整の手続
住宅ローン控除を受けるには初年度に必ず確定申告が必要です。給与所得者は2年目以降は年末調整で対応可能：
- 初年度：確定申告（住宅借入金等特別控除額の計算明細書・登記事項証明書・売買契約書写し・残高証明書）
- 2年目以降（給与所得者）：年末調整時に「住宅借入金等特別控除申告書」と「年末残高証明書」を勤務先提出
- 申告期限：入居年の翌年2月16日〜3月15日（還付申告は翌年1月1日から5年間有効）
- 夫婦共有名義：それぞれの持分・借入額に応じ各自申告
認定住宅は「認定通知書」、ZEHは「BELS評価書」など住宅区分の証明書類が追加で必要。書類不備で控除を取りこぼすケースが多いため、購入時に税理士または住宅会社に必要書類リストを必ず確認しましょう。
関連: 確定申告判定ツール
本記事のまとめ
- 控除率0.7%・期間13年（認定住宅）or 10年・最大455万円節税
- 借入限度額：認定5,000万円／ZEH 4,500万円／省エネ4,000万円
- 所得2,000万円以下・床面積50㎡以上・借入10年以上が要件
- 初年度確定申告必須、2年目以降は年末調整で対応可能
FAQ
Q. 控除額が所得税額より大きい場合はどうなる？
控除しきれない分は翌年の住民税から差し引かれます（年9.75万円が上限）。それでも控除しきれない分は切り捨てとなるため、所得税額の低い人は満額控除を受けられないケースがあります。
Q. 借換した場合の控除はどうなる？
借換後のローンも所定要件（10年以上分割返済・自宅居住用・元のローンの目的が住宅取得）を満たせば控除継続。ただし控除期間は通算で当初の13年or10年が上限です。
Q. 繰上返済で借入期間が10年未満になると控除は？
繰上返済の結果、当初契約から完済までの期間が10年未満になると以後の控除を受けられません。10年経過前の大幅な繰上返済は控除権を失うリスクがあるため、控除期間中は適度な繰上返済にとどめるのが定石です。