変動金利と固定金利の選び方｜年代別住宅ローンシミュレーション
公開日: 2026-06-15
住宅ローンの金利タイプは大きく「変動金利」「固定期間選択型」「全期間固定（フラット35）」の3種類。変動は年0.3〜0.5%と最低水準ですが将来の金利上昇リスクがあり、フラット35は年1.8〜2.0%と高めですが35年間返済額が変わりません。本記事では年代別のシミュレーションと、金利上昇時の影響額・5年ルール125%ルール・団信の取り扱いまで解説します。
出典（一次情報）
- 住宅金融支援機構「フラット35金利情報」（実行時金利・取扱機関別下限）
- 日本銀行「短期プライムレート推移」（変動金利連動指標）
- 金融庁「住宅ローン利用者調査」（金利タイプ別利用割合）
- 住宅金融支援機構「民間住宅ローンの貸出動向」
1. 変動金利の仕組みと5年ルール・125%ルール
変動金利は短期プライムレート（短プラ）に連動し、半年ごとに金利が見直されます。2026年現在のメガバンク・ネット銀行の変動金利は年0.3〜0.5%と歴史的低水準。多くの銀行で「5年ルール」「125%ルール」という返済額急変防止策が組み込まれています。
- 5年ルール：金利が上がっても5年間は返済額据置（元金返済分が減り利息分が増える形で調整）
- 125%ルール：5年後の見直しでも前回返済額の125%が上限
- 例：月10万円 → 5年後 最大12.5万円まで
- 注意：見直し後も未払利息は元金に組み込まれ総返済額は増加
ネット銀行系（住信SBI・楽天・PayPay銀行・auじぶん銀行）は5年・125%ルールがない商品もあり、金利上昇時に直接返済額が変動します。契約前に該当ルールの有無を必ず確認しましょう。
2. フラット35と固定期間選択型の特徴
全期間固定の代表「フラット35」は住宅金融支援機構と民間金融機関の提携ローン。借入期間中ずっと金利が変わらず、返済額が確定する安心感が最大の魅力です。
- フラット35（借入期間21〜35年・融資率9割以下）：年1.8〜2.0%
- フラット35S（省エネ・耐震基準適合）：当初5〜10年 ▲0.25%優遇
- フラット50（長期優良住宅対象・最長50年）：年2.0〜2.2%
- 固定期間選択型10年：年0.8〜1.2%（固定期間終了後は変動or再固定選択）
フラット35は団信加入が任意で、加入する場合は金利に0.28%上乗せ。健康上の理由で団信加入が難しい人にとっては数少ない選択肢でもあります。一方、固定期間選択型は固定期間終了後に金利が大幅上昇するリスクがあり、当初の低金利は5年・10年限定の優遇である点に注意。
3. 年代別シミュレーション（借入3,000万円・35年）
借入3,000万円・返済期間35年での金利タイプ別総返済額・月額返済額シミュレーション。金利上昇シナリオも含めて比較します。
- 変動0.4%継続：月76,557円・総額3,215万円（利息215万円）
- 変動0.4%→10年後1.4%：月76,557→89,500円・総額約3,520万円
- 固定10年0.9%→変動2%：月82,789→95,300円・総額約3,720万円
- フラット35（1.9%）：月98,121円・総額4,121万円（利息1,121万円）
30代（35年完済可）：金利上昇リスクを長期で吸収できるため変動有利、変動0.4%＋繰上返済の組み合わせが定石。40代（30年返済）：固定期間10年で安定確保＋繰上返済が手堅い。50代（20年以内返済）：金利変動の影響期間が短いため変動でリスク取得余地あり、ただし退職前完済を目標に。
詳細試算: 住宅ローン銀行比較で実額シミュレーション
4. 団信・諸費用・選び方フローチャート
金利タイプに加えて、団信の充実度と諸費用も総コストに大きく影響します。比較ポイント：
- 団信：通常の死亡・高度障害は無料、がん50%・全疾病は金利+0.1〜0.3%
- 事務手数料：定率型（借入額×2.2%）と定額型（3〜10万円）
- 保証料：ネット銀行は無料、メガバンク系は借入額×2%程度
- 繰上返済手数料：ネット銀行は無料、店舗銀行は1回5,000〜33,000円
選び方の目安：完済時年齢65歳以下＋月返済余裕あり＝変動、完済時年齢65歳超 or 返済額固定したい＝フラット35、迷うなら固定期間選択型10年。健康上団信加入不可ならフラット35（団信任意）が選択肢になります。
関連: ローン返済シミュレーター
本記事のまとめ
- 変動0.3〜0.5%・固定期間10年0.8〜1.2%・フラット35 1.8〜2.0%
- 5年ルール・125%ルールの有無は契約前確認必須（ネット銀行は無いことも）
- 30代変動＋繰上返済／40代固定期間10年／50代変動短期返済が目安
- 団信・事務手数料・繰上返済手数料の総コストで判断
FAQ
Q. 変動金利は今後上がる？
短期プライムレートは2024年に0.15%引き上げられ、2025〜2026年も段階的上昇傾向。ただし住宅ローン変動金利は銀行間競争で抑制されており、店頭金利よりも実質金利は低い水準で推移しています。5年で1%上昇シナリオを織り込んだ家計余裕度の確認が無難です。
Q. ミックスローン（変動＋固定併用）はあり？
借入額の半分を変動・半分を固定にする「ミックスローン」は金利変動リスクを分散できますが、事務手数料が2件分かかり総コストは増加。3,000万円超の大型借入で判断が難しい場合の選択肢として有効です。
Q. 借入後に変動から固定に変更できる？
同一銀行内なら金利タイプ変更手数料5,000〜33,000円で可能。ただし固定金利は変更時の店頭金利が適用されるため、金利上昇後の固定変更は意味が薄まります。借換による他行固定への乗り換えも選択肢で、諸費用30〜80万円目安を含めて損益分岐を確認しましょう。