繰上返済シミュレーション｜期間短縮型vs返済額軽減型・100万円繰上の節約効果

公開日: 2026-06-15

住宅ローンの繰上返済には「期間短縮型」と「返済額軽減型」の2タイプがあり、節約効果が約2倍違います。本記事では100万円・300万円・500万円の繰上返済額別シミュレーションと、住宅ローン控除との損益分岐、実施タイミングの判断ポイントまで実額で示します。

出典（一次情報）

1. 期間短縮型と返済額軽減型の違い

繰上返済は元金を一括返済し、その後発生する利息計算をスキップする手法。2タイプで結果が大きく異なります：

総利息を最大圧縮したいなら期間短縮型・家計に余裕を作りたいなら返済額軽減型が定石。子供の教育費ピーク時期に備えて返済額軽減型を選び、家計安定後に期間短縮型へ切替えるのも有効です。

残高2,500万円・残期間25年・金利1.0%の元利均等ローンに繰上返済した場合の節約利息（5年経過時点で実施を想定）：

金利が高いほど節約効果は大きくなります。フラット35（金利1.8〜2.0%）や金利上昇後の変動型を返済中なら、500万円繰上返済で約300万円の利息節約も実現可能。借入残高1,000万円以下・残期間10年未満になると効果が大幅減少するため、早めの繰上返済がセオリーです。

住宅ローン控除期間中（新築13年・中古10年）は、年末残高×0.7%が所得税・住民税から控除されます。繰上返済すると年末残高が減って控除額も減少するため、損益分岐の見極めが必要：

金利1.0%未満の超低金利期は控除期間中の繰上返済は損になることが多く、繰上返済予定資金をNISA・iDeCoで運用する方がトータルメリットが大きいケースも。控除期間終了の14年目（or 11年目）から繰上返済をスタートするのが王道戦略です。

家計状況・金利動向・ライフイベントを踏まえた繰上返済のベストタイミング：

繰上返済前に必ず「手元現金が生活費6ヶ月分以上残るか」を確認。教育費・医療費・失職時のリスクに備えた緊急資金を温存した上で実施しましょう。手数料無料のネット銀行（住信SBI・auじぶん・PayPay銀行など）なら月1万円の少額繰上も実行可能です。

Q. 繰上返済とNISA投資どちらが得？

金利と期待リターンの比較で判断。金利0.4%の変動型 vs NISA年4%期待ならNISA優先。金利1.5%以上のフラット35 vs NISAなら、確実なリターンを取る繰上返済優位（投資はリスクあり）。住宅ローン控除期間中はさらに繰上返済のメリットが下がります。

Q. 一部繰上返済の最低金額はいくらから？

ネット銀行は1万円から可能、店舗銀行は10万円以上が多い。手数料無料・少額OKのネット銀行なら月数万円の積立型繰上返済も実行可能で、ボーナスを待たず継続的に圧縮できます。

Q. 繰上返済で団信の保障はどうなる？

繰上返済後は団信の保障額もローン残高に応じて自動減額。死亡時保障を維持したい場合は、繰上返済額相当の生命保険加入で補填が必要です。