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借入可能額の逆算と返済比率｜年収倍率・審査金利・3500万円借入の年収目安

公開日: 2026-06-15

住宅購入時に「いくらまで借りられるか」を見極めるには、月返済額からの逆算・年収倍率・返済比率の3手法を組み合わせます。本記事では返済比率35%以下の根拠、年収倍率7倍が現実ラインとなる理由、審査金利3.0〜4.0%の影響まで具体的に解説します。

出典（一次情報）

1. 月返済額からの借入可能額逆算

家計から「無理なく払える月返済額」を決め、そこから借入可能額を逆算する手法。元利均等返済の計算式を逆向きに解くことで導けます：

家計の余裕分に応じて月返済額を決めれば、自然と無理のない借入額が見えてきます。住居費の理想は手取り月収の20〜25%・上限30%。年収500万円世帯（手取り月収約32万円）なら月8万円が理想・10万円が上限の目安です。

試算: ローン返済シミュレーター

2. 年収倍率の目安と現実ライン

年収倍率は「借入額が年収の何倍か」を示す指標。住宅市場動向調査（国土交通省）によると、注文住宅で6〜7倍、マンションで7倍、建売住宅で6〜7倍が全国平均：

首都圏でマンション購入する場合、世帯年収700万円なら4,900万円（7倍）が現実ライン。子育て世帯は教育費負担を考慮して年収倍率を6倍以下に抑える方が無難です。共働き世帯はペアローン・収入合算で借入額を増やせますが、片方が育休・離職した時の家計シミュレーションも必須です。

3. 返済比率35%以下の根拠と審査金利

返済比率は「年間返済額が年収の何%か」を示す指標。金融機関の審査では返済比率35%が上限基準として使われ、フラット35では年収400万円以上で35%・400万円未満で30%が上限：

年収500万円世帯3,500万円・35年・実行金利1.0%借入の場合、月返済額98,799円・年返済額118.5万円・返済比率23.7%。一見余裕に見えますが、審査金利3.5%で計算すると年返済額169.5万円・返済比率33.9%とギリギリのライン。固定資産税年10万円や修繕積立金月2万円も含めた「総住居費」で判断するのが安全です。

4. 3手法を組み合わせた実践判断

3手法のうち最も低い金額を借入額の上限とするのが安全な実践判断。年収500万円世帯のケースで具体的に試算：

  1. 月返済額逆算（月8万円・金利1.0%・35年）→ 2,835万円
  2. 年収倍率6倍 → 3,000万円
  3. 返済比率25%（年125万円・月10.4万円・金利1.0%・35年）→ 3,690万円
  4. 上記3つの最小値 = 2,835万円が無理のないライン
  5. 頭金1,000万円なら物件価格3,835万円が予算上限

仮に銀行が年収倍率8倍の借入を提示しても、それは「審査の上限」であって「家計上の安全圏」ではありません。住宅ローン以外の支出（教育費・老後資金・保険・車）を含めた総合的な家計設計が重要です。

関連: 住宅ローン銀行比較

本記事のまとめ

FAQ

Q. 共働き世帯の年収はどう計算しますか？

ペアローン（夫婦それぞれが債務者）の場合は世帯年収全額を計上可能。収入合算（連帯保証や連帯債務）の場合は配偶者の収入を全額もしくは50%計上できます（金融機関により異なる）。育休・離職リスクを考慮して、夫単独年収だけでも返済比率25%以下に収まるか確認しましょう。

Q. 自営業者の年収はどう計算されますか？

確定申告書の「所得金額」が基準。給与所得者の「額面年収」とは異なるため、給与所得者ベースの年収倍率より低く見積もる必要があります。フラット35は自営業者にも対応、メガバンクは過去3年分の確定申告書で安定収入を確認します。

Q. ボーナス払いを使うと借入額が増えますか？

借入額計算上はボーナス払い部分も年間返済額に含めるため、月返済額の上限が下がる効果があります。ただしボーナス減額・支給停止リスクがあるため、ボーナス払い比率は借入額の30%以内・なるべく毎月返済に集約するのが安全です。

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