坪単価で物件を比べる実務｜本体価格と諸費用の罠

「坪単価45万円から！」のチラシを見て「思ったより安いな」と感じるのが、注文住宅メーカーの常套句です。実際にその金額で家が建つことはまずありません。坪単価の見せ方には業界共通のからくりがあり、それを知らないと「同じ坪単価なのに最終金額が500万円違う」状態に陥ります。本記事では坪単価で物件を正しく比較する手順を解説します。

坪単価の基本式

坪単価＝物件価格 ÷ 延床面積（坪）。1坪＝400/121㎡＝約3.305785㎡なので、㎡から坪に直すには 0.3025 を掛けます。30坪は約99.17㎡。延床100㎡（約30.25坪）の建売が3,000万円なら、坪単価は約99.2万円です。

注文住宅メーカーの坪単価の罠

広告で言う「坪単価45万円」は、ほぼ確実に「本体工事費 ÷ 延床坪」の数字です。実際の総額には以下が加算されます。

• 付帯工事費（本体価格の15〜25%）：屋外給排水、地盤改良、外構、仮設工事
• 諸費用（本体価格の7〜10%）：登記、住宅ローン手数料、火災保険、引越し
• オプション工事：太陽光、エコキュート、床暖房、造作家具
• カーテン・エアコン・照明：50〜150万円
• 消費税：本体・付帯工事に10%

広告坪単価45万円×30坪＝1,350万円のはずが、最終総額は2,000万円を超えるのが一般的です。延床30坪で総額2,000万円なら、本当の坪単価は66.7万円になります。

同じ条件で揃える「総額坪単価」

物件Aと物件Bを正しく比較するには、両方を「建物総額 ÷ 延床坪」に揃える必要があります。注文住宅の見積もりからは「本体＋付帯＋オプション＋カーテン等」を全部足した金額、建売からは「販売価格そのもの」、マンションからは「販売価格－土地按分」を使います。

土地と建物の坪単価は分けて考える

建売や注文住宅は「土地代＋建物代＋諸費用」が総額です。土地代は地域相場でほぼ決まるので、土地坪単価と建物坪単価を分けて比較したほうが意味があります。同じ駅徒歩10分で土地100㎡（約30坪）が1,800万円なら土地坪単価60万円。建物が1,500万円・延床100㎡なら建物坪単価約50万円。トータル3,300万円÷土地30坪＝110万円という「総合坪単価」もあるが、これは土地の広さや建物の延床が違うと比較になりません。

3.3㎡単価と坪単価の差は0.18%

チラシでよく見る「3.3㎡あたり○○万円」は、本当の坪単価より約0.18%安く出ます。1坪＝3.305785㎡なので、3.3で割ると坪より少し小さい単位で割っている計算です。227.87㎡の土地が3,548万円なら、㎡単価15万5,703円／坪単価51万4,720円／3.3㎡単価51万3,819円となり、坪単価との差は901円。本気で相場を比較するなら、必ず本当の坪単価（3.305785㎡で割る）で揃えましょう。