建坪・延床面積・敷地面積の違いと建ぺい率・容積率

注文住宅のチラシで「30坪の家」と書かれていても、それが建坪なのか延床面積なのか、はたまた敷地面積なのかで建物の規模感は全く違います。建築基準法と固定資産税ではそれぞれ別の面積を使うため、この区別が曖昧だと住宅ローン控除が受けられなかったり、固定資産税の試算が外れたりします。

3種類の面積の定義

つまり敷地100坪・建坪25坪・延床50坪の総2階建てなら、敷地100坪（土地）、1階の建物投影面積が25坪（建坪）、1階＋2階で50坪（延床）という関係です。「うちは30坪」と言うときは、ほぼ全員が延床面積を指していますが、建売広告では建坪を指す場合もあるので確認が必要です。

建ぺい率と容積率（建築基準法）

建ぺい率＝建築面積 ÷ 敷地面積。土地に対してどれだけ建物を載せられるかの上限で、用途地域ごとに30〜80%が定められています。一般的な第一種低層住居専用地域なら50〜60%です。

容積率＝延床面積 ÷ 敷地面積。土地に対してどれだけ床を作れるかの上限で、用途地域ごとに50〜1300%が定められています。住宅地は80〜200%が多いです。

敷地100㎡で建ぺい率60%・容積率200%なら、建築面積上限60㎡・延床面積上限200㎡。2階建てで60㎡×2＝120㎡なら容積率は60%で余裕がある一方、3階建てで60㎡×3＝180㎡でも容積率180%でまだ範囲内。容積率の上限に注意して階数を決める必要があります。

住宅ローン控除の床面積要件

住宅ローン控除を受けるには、原則として登記簿上の床面積（内法）50㎡以上が必要です。2024年以降の新築物件では、合計所得金額1,000万円以下の場合に限り40㎡以上に緩和される特例もあります。

ここで重要なのは、不動産広告の㎡（壁芯）と登記簿の㎡（内法）はズレるという点です。マンションだと壁芯50㎡が内法47㎡になることもあり、広告で50㎡だから住宅ローン控除OKと判断すると失敗します。契約前に登記簿（または重要事項説明書の登記面積）を必ず確認してください。

固定資産税の課税床面積

固定資産税は「課税床面積×評価額×1.4%」が基本式。課税床面積は登記簿上の床面積（内法）で、ベランダ・バルコニーは含みませんがロフトは天井高1.4m以下で床面積に含めない処理ができます。新築住宅は床面積120㎡までの部分が3〜5年間は税額1/2に軽減される特例があり、120㎡を超える部分は通常課税です。